CRÉDITOS: CRECE LA OFERTA PARA LA COMPRA DE VIVIENDAS

A medida que transcurren las semanas, paulatinamente se incrementa la oferta de créditos hipotecarios, encuadrados en un contexto económico más estable que favorece al mercado inmobiliario.

El entusiasmo que se refleja en el sector se transmite a los potenciales compradores que afinan el lápiz y hacen proyectos en busca de una nueva vivienda. Según revela el informe de algunos bancos, cada vez son más los que se animan a tomar un compromiso de crédito a largo plazo.

Gustavo Massaro, de la Gerencia de Productos, Créditos e Inversiones de Banco Río, explica: “La respuesta que se produjo fue notable a partir de la extensión de los plazos a 20 años; hoy estamos superando mes a mes la cantidad de operaciones ya que se alcanzó un nivel similar al de fines de la década del 90. Además, se observa también una mejora en los ingresos de la gente”.

Detalla que la recomposición del salario real es un proceso lento, pero que actúa como un incentivo. “El hecho de que se extiendan los plazos atrae a los interesados, que constituyen la demanda genuina. Prácticamente el 50 por ciento de nuestras solicitudes, las toman los que actualmente alquilan o viven con familiares”, afirma Massaro.

La relación cuota-ingreso prácticamente no se ha modificado en ningún banco. Está en el orden del 30% para los ingresos familiares hasta 2500 pesos y 35 por ciento para los ingresos mayores a esas cifras.

Sergio Saraniti, gerente de Desarrollo de Productos del Banco Hipotecario, comenta: “Nuestro departamento de Desarrollo de Productos realizó un riguroso y completo estudio de las características de los créditos hipotecarios que toman los individuos y el perfil típico que lo caracteriza. Este análisis se realizó sobre una base estadística de 4000 créditos a familias o individuos originados en los últimos dos años”.

Según ese informe el tomador de crédito promedio oscila entre 30 y 40 años, en un 75 por ciento son hombres (el primer titular) y el 70 por ciento son matrimonios. El 75 por ciento está en relación de dependencia. El monto promedio en todo el país es de 70.000 pesos. Existen zonas, por ejemplo en Capital, que está en algo más de 80.000 pesos. Los plazos preferidos, en su mayoría, a 20 años. Se otorgan hasta 200.000 para la construcción y 300.000 para primera vivienda. Los mínimos son de 10.000 pesos.

Montos

Se financia en algunos bancos hasta el 80 por ciento del valor de la propiedad, en otros ronda el 70 por ciento.

El sueldo requerido es de 1000 pesos para los solteros y 1200 para los cónyuges. En el caso del Banco Galicia, es de 1500 pesos para solteros o casados; en el Banco Francés, de 2000 pesos para grupo familiar y 1500 para los de plan sueldo.

En el Banco Ciudad, el importe máximo que se otorga es de 500.000 pesos. El subgerente de Estudios Financieros, Maximiliano Coll, asegura: “Duplicamos la colocación de créditos con respecto a 2004. Todo parece indicar que en los próximos meses esta tendencia continuará en alza.”

Respuesta

La relación entre las entidades crediticias y las empresas inmobiliarias en el último tiempo se ha vuelto más fluida.

Al respecto, Massaro comenta: “Son un canal importantísimo para el desarrollo de este negocio. Banco Río se ocupó de este tema durante los últimos años de la década del 90. Creemos que el crédito es una de las principales herramientas para la venta; justamente estamos desarrollando cursos de venta de créditos en todo el país con grupos de firmas locales, con singular éxito”.

Constanza Gorleri, de Asuntos Institucionales del Banco Galicia, sostiene al respecto: “Es importante este trabajo conjunto con las inmobiliarias y para ellos además son una herramienta que potencia su negocio. Y en este sentido, nuestra entidad siempre propició el vínculo con los operadores”.

Por su parte, Coll agrega: “Los gerentes de nuestras sucursales se han acercado a las inmobiliarias para anunciar las líneas que tenemos. De todos modos, en nuestro caso son muy pocas las operaciones que se canalizan a través de esta vía porque nuestro principal canal es el de las sucursales de la entidad bancaria”.

La directora del Banco Provincia, Cristina López explica: “Algunas inmobiliarias brindan asesoramiento respecto de nuestra línea Procasa y la idea es que por medio de esta vía la colocación de créditos aumente”. Sobre los requisitos mínimos, sostiene: “No se requiere un ingreso mínimo. Sólo se afecta el 30 por ciento para estimar la capacidad de pago. Se otorga hasta el 80% del menor valor de compra o tasación, alcanzando hasta el 85% en el caso de clientes del banco”.

En general, los bancos ofrecen créditos a 20 años de plazo con tasas variables o combinadas, y 10 años a tasa fija. En un período inicial son fijas y luego variables. La fija a 5 y 10 años oscila entre el 8,75 por ciento a 12,50. La variable, desde el 6,45, a 8,35. En la modalidad mix, los 10 primeros años será fija a 11,50 y el resto variable.

Ernesto Cuccaro, gerente de Productos Activos de la banca minorista del Banco Francés, afirma: “Los créditos mejoran su oferta, más accesibles, en pesos. La demanda se mantiene en alza, y si la brecha entre salarios y valor del metro cuadrado se acorta en los próximos meses, esta tendencia favorable terminará por afianzarse”. Cuccaro hace una salvedad referida a la época dorada de los noventa. “En esa década los plazos llegaban a los 30 años. Quizá en el futuro sea posible pensar en compromisos tan extensos en el tiempo.”

Javier Reyes

Algunos datos

Tasas: fijas a cinco o 10 años entre 8,75 y 12,50 por ciento. Variable: desde 6,45 a 8,35 por ciento

Montos: de 10.000 a 500.000 pesos. Importes promedio entre 65.000 y 70.000 pesos

Sueldos: desde los 1200. Salarios promedio de los tomadores entre 3000 y 3500 pesos

Target: cónyuges, edades entre 35 y 40 años

Más información: éstas son las páginas de Internet de los bancos donde se puede consultar todo sobre los créditos hipotecarios.

www.bancorio.com.ar (Banco Río), www.bapro.com.ar (Banco Provincia), www.hipotecario.com.ar (Banco Hipotecario), www.bancogalicia.com.ar (Banco Galicia), www.bancofrances.com.ar (Banco Francés), www.bancociudad.com.ar (Banco Ciudad)

A la espera de mejores salarios

Las empresas inmobiliarias están desarrollando un trabajo conjunto con las entidades bancarias para asesorar a sus clientes en materia de créditos hipotecarios. En muchos casos este vínculo entre las empresas y los bancos está brindando sus frutos, aunque con diferentes resultados.

Al respecto, Mario Gómez de Toribio Achával Oncor International, asegura: “La dificultad que se presenta es que se endurecieron las condiciones. El problema está centrado en que los sueldos están en pesos y las propiedades se cotizan en dólares. Antes, para acceder a una vivienda inicial se necesitaban 40 sueldos, actualmente se necesitan 120. Las propiedades llegan al valor de la época de la convertibilidad y los salarios están a un tercio. El aspecto positivo es que las tasas son fijas, están levemente por encima de la inflación, y pese a todo lo cierto es que cada vez hay más gente que se anima a endeudarse”.

Algunos brokers inmobiliarios se ocupan de preparar toda la documentación para que la operación se defina rápidamente. “Los bancos están haciendo un gran esfuerzo y tienen muy buena voluntad para agilizar el trámite. Hay que tener en cuenta que si no son rápidas las tratativas, se corre el riesgo de que la operación no se pueda realizar. Es muy fluida la coordinación para completar los requisitos que se necesitan. En esta nueva etapa de mayor oferta de créditos, los bancos están más cerca de las inmobiliarias, aportan mucha información e incluso algunos especialistas colaboran con las empresas para agilizar las etapas previas a la compra-venta”, acota Gómez.

Sobre la tendencia de los créditos hipotecarios, el operador es optimista: “El sector está bastante activo y el hecho de que la gente cuente con financiación colabora en la toma de decisiones. La oferta de líneas actuales en general se utiliza para cambiar una propiedad más chica por una más amplia”.

Más demanda

Hernán Siwacki, de Gama Propiedades, opina: “En nuestro caso, cada tres o cuatro operaciones, una se realiza con financiación. Hace unos meses esto no ocurría. Sin embargo, ahora que las entidades bancarias han flexibilizado los requisitos es más fácil que la gente se anime a tomar un compromiso a largo plazo. De todos modos es necesario mejorar algunos aspectos. Actualmente, el valor promedio que se otorga oscila entre 40.000 y 50.000 dólares. La mayor demanda de créditos depende del mejoramiento de los ingresos. Eso sí, las operaciones con las unidades usadas a diferencia de las nuevas es más fácil de resolver para la adjudicación de los créditos”.