HIPOTECAS: CONSTRUCTORES ROSARINOS CUESTIONAN LAS MEDIDAS DEL GOBIERNO

La Asociación de Empresarios de la Vivienda de Rosario cuestionó el plan del gobierno nacional para facilitar el crédito a los inquilinos y propuso una serie de medidas para mejorar las condiciones de préstamos para el acceso a la vivienda.

A través de un trabajo firmado por el presidente de la entidad que agrupa a los constructores locales, Mario Ulanovsky, los empresarios manifestaron su escepticismo por el resultado de las medidas anunciadas, que “distan mucho” de constituir un plan efectivo para facilitar el acceso al crédito hipotecario. El directivo enumeró los siguientes cuestionamientos:

u Aumento de los montos prestables. El plan oficial permite financiar hasta el 100% del precio de la vivienda en algunos casos. Desde la AEV recordaron que “si el monto prestado aumenta, también la cuota lo hace proporcionalmente, de manera que esta medida no abarata el costo de la cuota, sino todo lo contrario”. La entidad aclaró que la medida “sí permite, en teoría, acceder a un crédito hipotecario sin pagar ningún anticipo” pero advirtió que “si bien esto suena benévolo, tenemos nuestras reservas sobre si es o no conveniente; tal vez, dado que los créditos no serán inagotables, habría que premiar el esfuerzo de quien ha hecho algún ahorro previo, aunque sea de un mínimo porcentaje”.

u Flexibilización de los requisitos de acceso. Los empresarios de la construcción advirtieron que la flexibilización de requisitos formales para acceder a un crédito hipotecario tampoco bajará el monto de la cuota y sólo hará los requisitos formales más salvables al que tenga ingresos en negro. “Es una medida pragmática que puede efectivamente ayudar en la coyuntura, pero el mensaje que se trasmite a la sociedad es muy malo: si se muestra que paga regularmente un alquiler, no importa cómo obtiene su dinero, ni si pagó impuestos”. Desaparece, aseguraron, uno de los pocos incentivos para que un empleador blanquee a sus empleados, o para que éstos le demanden hacerlo, o para que un autónomo o monotributista trasparente sus ingresos: el poder convertirse en sujeto de crédito formal.

u Exigencias a los bancos. El reclamo del gobierno para que los bancos ofrezcan a cada inquilino un crédito que les permita comprar una propiedad similar a la que alquilan y por una cuota parecida a la que pagan es, a juicio de los constructores, “una exigencia voluntarista” que no significa una real política de facilitamiento del crédito. Alertaron que “si las cuentas no cierran para los bancos, esta obligación no podrá cumplirse y se transformará en letra muerta”. Y señalaron que, según lo anunciado ya por algunos bancos, el importe de la cuota mensual será aproximadamente del 0,9 al 1% del crédito, mientras que los alquileres oscilan alrededor del 0,4 o 0,5 % mensual del valor de la propiedad. Es decir que la cuota del crédito “duplicará el alquiler”.

u Devolución anticipada del IVA. La Asociación de Empresarios de la Vivienda de Rosario consideró que este anuncio es “confuso y equívoco” ya que deja la impresión de que a la construcción se le devuelve actualmente el IVA”, lo cual no es real. “Suponemos que lo que se intenta hacer es corregir el sobrecosto financiero derivado de tributar el IVA Compras durante la obra, y poder compensarlo con el IVA Ventas mucho tiempo después (o nunca)”, estimaron. Si bien consideran los aspectos positivos de esta iniciativa, opinaron que “lo realmente efectivo no sería reintegrar importes de IVA pagados, sino permitir su afectación al pago de otros impuestos”.

La entidad que conduce Mario Ulanovsky celebró que el gobierno no “haya cedido a la tentación de aplicar controles de precios o intervenciones estatales en los contratos” de alquiler. Sin embargo, consideró que el plan oficial para mejorar el acceso a la vivienda debería contemplar una serie de medidas que todavía no fueron puestas en juego.
Las propuestas

En ese sentido, mencionaron la necesidad de instrumentar un subsidio a la tasa de interés de los créditos hipotecarios, lo cual “permitiría realmente abaratar el importe de las cuotas”. Opinan, en tal sentido, que parte del presupuesto público para vivienda “debe destinarse a este fin, que es mucho más eficiente que la construcción total de las viviendas a costo íntegro del Estado”.

También cuestionaron las sucesivas prórrogas a la ejecución de viviendas en caso de créditos impagos. “Si se somete a las hipotecas a infinitas postergaciones en la posibilidad de ser ejercidas, se convierten en garantías de baja calidad, los riesgos de incumplimiento aumentan, y los bancos los facturan aumentando las tasas de interés”, advirtieron. En ese sentido, consideraron que “los casos sociales deben ser estudiados y atendidos por el Estado uno por uno, pero por no estudiar puntualmente unos miles de casos en todo el país no puede bloquearse el acceso al crédito hipotecario a millones de familias”.

También propusieron la instrumentación de un sistema de ajuste por inflación, término que “si bien tiene connotaciones perversas en el imaginario popular, es clave para el abaratamiento del crédito a largo plazo”.

“Un crédito a tasa fija ronda, según lo anunciado ya por algunos bancos, el 10% de interés anual de costo financiero total, pero si se ajustara por inflación la tasa podría bajar tal vez al 5%, con una incidencia enorme en la reducción del importe de las cuotas”, señalaron.

Propusieron un sistema de ajuste anual, que incluya en su cálculo a los índices de incremento salarial, de manera que “si la cuota aumenta es porque también aumentaron los ingresos del deudor”.