LOS ALQUILERES EN ALZA POR LA CRECIENTE DEMANDA EN SANTA FE

Según datos del Instituto Provincial de Estadísticas y Censos (Ipec) -que cada mes releva el precio de una serie de artículos y servicios- el promedio del valor de los alquileres en el mes de enero del 2004, estaba en 358,75 pesos; en diciembre de ese mismo año alcanzó los 440 pesos, mientras que en el último mes de 2005, alcanzó un promedio de 506,25 pesos.

La mayoría de los empresarios ligados al sector consultados coincide en que uno de los aspectos centrales para explicar este fenómeno, es la relación que existe entre la oferta y la demanda de propiedades, tanto para su entrega en alquiler como para la venta.

“Esto obedece a que hay escasez de inmuebles en alquiler o en venta”, dice Carlos Ureta Cortes, apoderado de la inmobiliaria que lleva su nombre. Sin embargo, el empresario recuerda que, luego de la crisis del 2001, los valores “se mantuvieron en una meseta durante un par de años”.

Hugo Stratta, presidente de Orcu Inmobiliaria y de la Cámara Inmobiliaria de Santa Fe, coincide con esta apreciación. “Es un proceso que viene desde fines del 2003 en adelante, y la causa fundamental es que se produjo un crecimiento de la demanda de propiedades para alquilar”. “Durante los años de la Convertibilidad, había una sobreoferta en el sector; hoy podemos decir que está sobredemandado” afirma.

En otro orden, el titular de Benuzzi Inmobiliaria, Publio Benuzzi, puso sobre el tapete otro aspecto del fenómeno. Recordó que “dos años atrás, un alquiler era el equivalente a un tanque de nafta; un par de zapatillas más o menos bueno era más caro que alquilar un departamento de dos dormitorios, con la presión impositiva que implica para el propietario. No era rentable bajo ningún punto de vista” afirmó.

Benuzzi también considera que “hay que hacer análisis macro”. “Un par de años atrás, no había aumentos de sueldo; entonces era imposible subir los alquileres. Luego se produjo un cambio: hubo incrementos de salarios y mayores posibilidades laborales; es decir, una serie de pequeños factores que incidieron en el aumento de la demanda, y esto hizo que hoy los alquileres estén medianamente acordes con una rentabilidad” remarcó.

Además, el empresario considera que “hoy los alquileres no están caros. Es cierto que aumentaron, pero hay que partir de la base de que eran irrisorios, por eso no había casas en alquiler. La renta histórica es el 0,50 del valor del inmueble. Hoy un departamento mediano no se consigue en el mercado por menos de 35 mil dólares, quiere decir que la renta tendría que ser como mínimo 180 dólares, y entonces, todavía hoy están más baratos”, explica.

Construcción
El fenómeno está directamente vinculado con el importante crecimiento que se verificó en el último año en el área de la construcción. “Hay una permanente oferta, que encuentra demanda, y eso garantiza la continuidad del proceso” considera Stratta.

Por su parte, Ureta Cortes considera que “hay mucha demanda en la compra de departamentos, porque se ha estado muchos años sin construir, entonces hay nichos sin cubrir. Acá se ha construido mucho en el estándar -uno o dos dormitorios-, pero hay un segmento que creemos que está sin atenderse suficientemente, que es el de los departamentos de tres dormitorios y buena construcción, destinados a gente con poder adquisitivo medio para arriba”, sostiene el empresario.

Demanda estudiantil
La condición de Santa Fe como polo estudiantil tiene una importante injerencia en las fluctuaciones que se producen en la demanda de alquileres, que encuentra de ese modo un pico a finales de cada año, en los meses previos al comienzo del ciclo lectivo en las casas de altos estudios.

Según datos de la UNL -la institución que mayor cantidad de estudiantes congrega en la zona-, en el 2005 hubo 12.000 ingresantes, de los cuales 6.000 cursan en forma presencial. Y de ese total, se estima que alrededor de un 50 por ciento -unos 3.000- vienen de otras localidades. A eso deben sumarse los ingresantes de la Universidad Tecnológica (UTN), la Universidad Católica (UCSF), y los distintos institutos terciarios.

Para Ureta Cortes, la llegada de estudiantes de afuera a la ciudad genera “una actividad importante en cuanto al movimiento locativo de esas características, y eso hace que los valores se incrementen”. Benuzzi coincide con esto, y sostiene que hay que darle importancia al movimiento de estudiantes, “porque lo que motoriza la economía estudiantil es impresionante”.

Hugo Stratta también cree que dentro de la demanda un porcentaje importante lo dinamiza el sector estudiantil. En este sentido, “los departamentos más requeridos son los que están situados en la zona entre bulevares, y también en barrio Candioti” afirmó.

Más requeridos

El Dr. Ureta Cortes explicó que los departamentos más requeridos en la actualidad son aquéllos de uno o dos dormitorios, incluidos en un segmento que va desde los 400 a los 700 pesos. No obstante, el empresario recordó que “es cierto que no hay un mercado locativo importante de departamentos grandes porque en la ciudad no hay muchos de este tipo en oferta. Pero dado el crecimiento económico, está aumentando la demanda de ese segmento” consideró.

Locales comerciales
Los empresarios consultados coincidieron en que el crecimiento económico que mostró el país en el transcurso del último año, repercutió en un notable avance en el alquiler de locales comerciales, fenómeno que -según se indicó- se potenció en la zona de la peatonal santafesina, aunque no se limitó únicamente a ese espacio comercial de la ciudad.

“Las evidentes mejoras en la actividad comercial, generaron también que aumente la demanda de locales, no sólo en la zona de la peatonal”, explica Hugo Stratta. “Hay algunos locales que no se alquilaron en tres años y ahora encuentran demanda”, afirmó.

Por su parte, Carlos Ureta Cortes indicó que existe un mercado muy concreto para el caso de los locales comerciales. “Nosotros, que tenemos muchos en venta y alquiler sobre la peatonal, vemos que se trata de un mercado locativo muy específico”, al tiempo que precisó que “al haber pocos locales en oferta y mucha demanda -ya que hay empresas importantes buscando expandir sus actividades comerciales-, eso hace que se incrementen en un porcentaje significativo los valores de los alquileres”.