RAFAELA EXPERIMENTA UN BOOM DE LA CONSTRUCCIÓN

Los datos aportados por el Colegio de Arquitectos son categóricos: en lo que va del 2006 hasta mayo se comenzaron obras privadas que suman el 50% de lo construido el año pasado. Si la tendencia continúa -y es lo que esperan los profesionales- a fin de año la ciudad se encontrará al menos con un 20% de construcciones en proceso más que el año pasado, “que ya de por sí fue muy bueno”, aclaró Carlos Brarda, Presidente del Colegio de Arquitectos de Rafaela.

Hoy los que producen este fenómeno de la construcción son grandes productores del sector agrícola que reinvierten sus excedentes en un negocio que históricamente siempre fue altamente rentable, por la seguridad y porque la rentabilidad es mucho más alta que la de los intereses bancarios: la construcción de grandes obras de infraestructura compleja destinadas al alquiler. Ya sea construcciones de altura como edificios de departamentos, o de tipo horizontal como los condominios, “el ladrillo” es una inversión atractiva por su perdurabilidad y porque hoy el mercado tiene una alta demanda de alquileres.

La demanda llega desde dos lugares, que Brarda explica claramente. “Antes, el grueso de los trabajos eran viviendas familiares, -puntualizó el arquitecto- y luego fue cambiando la modalidad. Por un lado, por la cantidad de inversionistas que vienen del agro, y por el otro, por el “efecto facultad”, y el efecto de trabajo, que genera muchísima gente que viene a estudiar o trabajar a Rafaela. Y esto hace que las cosas se muevan de otra manera: de la casa común que hacíamos hace un tiempo, hoy trabajamos mucho con los condominios, que es algo bastante práctico y rápido para la ejecución. Es lo que hoy la sociedad pide”.

Carlos Brarda explica que “el valor de la tierra en nuestra ciudad es muy alto, ni hablar en las zonas más céntricas. Pero ya en la periferia estamos hablando de terrenos comunes de 60 mil pesos. Por un lado, el problema es que en la ciudad hay poco espacio, y por el otro lado las normativas traban los loteos y no dejan crecer al sector. Eso es una de las cosas que el estado municipal debería revisar, y por otro lado tratar de minimizar el valor de la tierra. Por supuesto que esto lo regula el mercado, pero creemos que se pueden hacer cosas para mejorar este tema”.

Hoy un loteo en la ciudad implica varios requisitos que significan importantes inversiones para quien lo lleve a cabo. Gabriel Giussani relata que “hoy un loteador tiene que hacerse cargo de instalar la luz y regalarla a la EPE, hacer las instalaciones de agua y cloacas y regalarla a ASSA, hacer calles y veredas y donarla al municipio, todos esos son gastos que para un loteador encarece muchísimo cada terreno, además de la cantidad de trámites que tiene que realizar para hacer un loteo”.

El segundo costado de la problemática es la inaccesibilidad de los créditos para las familias y el pequeño inversor. “Hay un grave conflicto en cuanto al aporte crediticio -explica Brarda-, que en otro momento funcionaba bastante bien. Si bien hay ofertas de créditos, no está de acuerdo a la realidad. Al usuario le resulta muy caro tomar créditos, además de los requisitos que hay que cumplir para acceder. El crédito debería ser mucho más accesible, y así el crecimiento va a ser mucho más rápido”. Y Giussani agregó que “las construcciones que generaron este fenómeno que vive la ciudad no son las de las viviendas, sino las de los grandes inversores. Hoy una familia le es muy difícil acceder a un crédito para comprarse un terreno y hacerse una casa. Mientras que antes era lo más común -nuestro trabajo siempre fue sobre viviendas- hoy esto es cada vez menor”.

Con esta situación, es comprensible que las familias y personas solas opten por alquilar una vivienda de 500 a 800 pesos de alquiler y no invertir 100 mil pesos en la realización de una casa propia. La alta tasa de salarios en negro, la inflación creciente y los sueldos casi congelados o con aumentos poco realistas logran que cada vez sean menos los que acceden a los créditos, que tienen no sólo que cubrir trámites extensos y difíciles sino también pisos salariales poco realistas para un trabajador promedio que mantiene una familia.

Así, el fenómeno de los condominios y las viviendas económicas para alquilar crece en demanda, y este fenómeno, que para Rafaela aporta 70 u 80 millones de pesos anuales, continúa creciendo. Brarda finalizó el tema diciendo que “yo creo que se podría alentar desde el Municipio a nuevas alternativas de loteo. De todos modos están trabajando sobre esto y flexibilizando los requisitos, pero igualmente todavía se hace difícil el acceso de la gente a la tierra. Las reglamentaciones vigentes todavía siguen siendo muy estrictas”. Este problema existe en la agenda de Obras Públicas del Municipio, y aunque la problemática está detectada y se han realizado gestiones sobre el tema, aún queda mucho por resolver.

“El problema en Rafaela es la falta de un plan central, de un código urbano, para que las normas que se planean y se sancionan tengan coherencia y no se pisen unas con otras”, explicó Gabriel Giussani. Este fenómeno de la construcción tomó por sorpresa al municipio, y aunque desde la Comisión Municipal de Urbanismo se está trabajando sobre las ordenanzas y legislaciones, y el Concejo Municipal ha tratado en varias ocasiones temas referentes a la planificación urbana, las medidas que se trabajaron en el Plan Estratégico para Rafaela entre 1997 y 2002 se han dejado de lado, siendo que eran un comienzo que todos los arquitectos juzgaron como “muy interesante” para la planificación de la construcción en la ciudad.

“Estamos utilizando en Rafaela un código urbano redactado en la década del ´50, y ya no responde a las necesidades que hoy tiene la ciudad -explicó Gabriel Giussani-. Todos los cambios son muy vertiginosos y necesitamos un nuevo código urbano con reglas claras para que todos los profesionales guiemos a los clientes en la construcción. Por supuesto, este nuevo código debería ser flexible para poder modificarse según las necesidades, pero la presencia de normas generales se hace imperiosa para que podamos pensar en reglas nuevas. Sino pasa como todo lo que se hace ahora en materia de ordenanzas. Las ordenanzas sobre edificios de altura, sobre doble cañería, sobre los loteos y sobre la tasa son solamente parches que demuestran que hay una notable ausencia de planes urbanos serios y consensuados”.

Durante el brillo del Plan Estratégico -que la actual administración desestimó para trabajar en Comisiones Municipales- se realizó el primer borrador de un nuevo Código Urbano para Rafaela, que se finalizó en Mayo del 2002. Este borrador jamás fue consultado, revisado, ampliado ni considerado por Comisión Municipal de Urbanismo y hoy junta polvo en los cajones de los pocos arquitectos que participaron del PER y hoy solicitan que este documento se vuelva a revisar. “Este código era un excelente comienzo y hoy más que nunca es necesario”, recalcó con pesar Giussani mientras reveía la copia.

Es importante que hoy la ciudad tenga su propio código urbano, para que todas las normas salidas del Concejo y el municipio local se trabajen bajo una misma base consensuada entre todos los profesionales y empresas implicadas en el sector.